اجارۀ دستوری در اقتصاد مردمی

اين نوشتار در تاريخ یکم ‌تیرماه ۱۴۰۱ در روزنامه آفتاب یزد منتشر شده است.

اجارۀ دستوری در اقتصاد مردمی

در جلسه مورخ 28/ 3/ 1401 شورای عالی هماهنگی اقتصادی که با حضور سران قوا و به ریاست سید ابراهیم رئیسی مصوبه دولت در زمینۀ تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها نسبت به سال قبل در شهرهای سراسر کشور مورد تائید شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت و مقررات لازم برای ضمانت اجرایی این مصوبه به تصویب سران قوا و دیگر اعضا رسید. به‌موجب این مصوبه: «تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال 1401 پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به‌صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قراردادهای موجود تمدید می‌شود؛ شهر تهران و سایر کلان‌شهرها 25 درصد، سایر نقاط شهری 20 درصد که البته توافق مالک و مستأجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است. موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به این شرح تعیین‌شده است: (1) درصورتی‌که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این، اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد. (2) اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد. (3) درصورتی‌که مستأجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به‌موقع تکالیف اقدام نکرده باشد. (4) عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستأجر. (5) درصورتی‌که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام داده و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد. (6) درصورتی‌که مالک صرفاً دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر موردنظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تائید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفاً می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کند و رأی مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفاً برای همان واحد مسکونی موردتقاضا صادر خواهد شد. بر اساس تبصره یک، ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستأجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت‌شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است. مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلف‌اند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رأی اقدام کنند».

1) اقتصاد مردمی

مشکل اصلی برای تحقق «اقتصاد موسوم به مردمی» این است که بودجۀ دولت کسری قابل‌توجهی دارد و دولت برای تأمین این کسری پول چاپ می‌کند یا به منابع بانک مرکزی یورش می‌برد. درنتیجه همواره موتور تولید تورم در دولت روشن است.

در حال حاضر علت‌العلل همه بیچارگی و بدبختی‌های اقتصادی ایران فقط همین است. حجم کل نقدینگی ایران از روز اول تأسیس شبکه بانکی و خلق پول تا پایان دولت آقای خاتمی 65 هزار میلیارد تومان بود، درحالی‌که هم‌اکنون در هر دو هفته و هر 14 روز 65 هزار میلیارد تومان نقدینگی جدید وارد اقتصاد ایران می‌گردد؛ یعنی در سال 1400 ماهانه به‌صورت متوسط 110 هزار میلیارد تومان نقدینگی جدید به اقتصاد ایران تزریق‌شده است که تقریباً دو برابر کل نقدینگی تمام تاریخ ایران تا پایان دولت آقای خاتمی بوده است. در سال 1401 به‌طور متوسط روزانه 4 هزار میلیارد تومان و ماهی 120 هزار میلیارد تومان و در کل معادل 1500 هزار میلیارد تومان به حجم نقدینگی کشور اضافه خواهد شد. حرکت با چنین سرعتی موجب تورم بی‌سابقه‌ای خواهد شد که برابر 30 برابر کل نقدینگی تاریخ ایران از ابتدای خلقت بانک تا پایان آقای خاتمی است. (سعید لیلاز، صدا، ش. 101، ص. 7). در این میان، بین «درست امکان‌ناپذیر» و «نادرست امکان‌پذیر» انتخاب معمولاً گزینۀ اخیر است.

2) اجارۀ دستوری

این مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی به‌یک‌باره بخش عمده‌ای از قانون روابط موجر و مستأجر 5/ 6/ 1376 در مورد املاک مسکونی را بلااستناد می‌کند. ازنظر ماده 2 این قانون قراردادهای عادی اجاره باید با قید «مدت اجاره» به امضای موجر و مستأجر برسد. به‌موجب ماده 3 این قانون پس از انقضای «مدت اجاره» بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجر در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

درواقع این مصوبه با ورود به قیمت‌گذاری اجاره‌بها (اجاره‌بهای دستوری) و تمدید خودکار قرارداد اجاره (اجارۀ دستوری) املاک مسکونی، جایی برای استناد به حقوق خصوصی موجر در قرارداد اجاره برابر مستأجر باقی نگذاشته است.

گویا گذر زمان ضرورت‌های تصویب قانون روابط موجر و مستأجر 5/ 6/ 1376 بدین‌صورت فوق‌الذکر و مشکلات ناکارآمدی حکمرانی در ورود حاکمیت به قراردادهای متکثر و متنوع اجاره میان این‌همه مردم را به فراموشی سپرده است.

عطف به ماسبق شدن این مصوبه (به معنای سرایت آثار این مصوبه به قراردادهای اجاره قبل از تصویب آن) از جهت تعارض با «اصل اصالت اراده در قراردادها» و واقع‌شدن قراردادی برخلاف آنچه بین طرفین آن قصد شده است نیز محل بحث جدی حقوقی و شرعی است.

ختم کلام

در اقتصاد سال‌هاست دوگانۀ «رشد» و «توزیع» یا دوگانۀ «مداخله‌گری» و «آزادسازی» باهم درگیر هستند و هنوز سنتز موفقی شکل نگرفته است. در همین رابطه ترجمه متن Rental Regulation از مجموعه OECD Affordable Housing Database تحت عنوان «مداخله دولت‌های عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) در بازار اجاره مسکن» در سایت وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در دسترس است و بنا بر آن دولت‌ها در کشورهای مبتنی بر اقتصاد بازار، حتی در شرایط عادی هم اجاره مسکن را به حال خود رها نمی‌کنند و در این بازار مداخله می‌کنند؛ چراکه صاحبان مسکن قدرت چانه‌زنی بالایی داشته و از طرفی مسکن جزو کالاهای اساسی است. اگرچه دولت‌ها از طریق سیاست‌هایی نظیر ساخت مسکن اجتماعی، اجرای اصول صحیح شهرسازی یا مداخلۀ مستقیم در قیمت‌گذاری در شرایط قرارداد مداخله می‌کنند؛ ولی این شکل از مداخله نظیر آنچه در ایران روی‌داده است قابلیت بررسی بیشتر دارد.

فرانسیس فوکویاما میان «حکومت قانون» (Rule of Law) و «حکومت با قانون» (Rule by Law) تمایز قائل شده است. در دومی، قانون همان اوامر حاکم است که محدودکنندۀ خود وی نیست (نظم و زوال سیاسی، ترجمه رحمان قهرمانپور، ص. ۳۴). درحالی‌که چارچوب حقوقی قانون مهم‌ترین جایگاه برای احقاق حق عمومی است، در برخی مواقع حکومت‌ها از قانون به‌عنوان ابزاری برای تحقق اهداف بعضاً مخالف قانونخود  استفاده می‌کنند؛ بنابراین می‌توان گفت که سوی مقابل حاکمیت قانون، حکومت با قانون است. پس در حکومت با قانون، حاکم با ابزار مقررات‌سازی سعی خواهد کرد تا اوضاع را تحت کنترل درآورده و اهداف خود را محقق کند. در حکومت با قانون تنها مردم عادی هستند که همواره باید مقررات را رعایت کنند و مقررات، هرروز ممکن است متناسب با شرایط و مقتضیات موردنظر حاکم تغییر کند.

در این مورد نیز درحالی‌که دولت واقعی کردن قیمت ارز برای کاهش هزینه‌های خود و حرکت به سمت اقتصاد موسوم به «اقتصاد مردمی» می‌پسندد؛ ولی واقعی بودن قیمت دارایی‌های مردم (مال‌الاجاره املاکشان) برای جبران هزینه‌های ناشی از تورمِ دولت ساخته را نمی‌پسندد. آنچه در «حکومت با قانون» به‌جای «حکومت قانون» ذبح می‌گردد امنیت روانی و اقتصادی لازم برای مردمی است که قرار است در این اقتصاد موسوم به «اقتصاد مردمی» نقش بازی کنند. شاید استناد به آدام اسمیت این روزها خوشایند نباشد؛ ولی بالاخره کمی بیش از ۲۰۰ سال پیش او سیاست‌هایی را که می‌تواند ملت‌ها را به امنیت برساند چنین معرفی کرد: صلح‌طلبی، مالیات‌های پایین و نظام قانونی کارآمد.