اجاره دستوری غیرشرعیِ در حال اجرا

اين نوشتار در تاريخ سوم ‌مردادماه ۱۴۰۲ در هفته‌نامه حقوقی روزنامه آفتاب یزد منتشر شده است.

اجاره دستوری

غیرشرعیِ در حال اجرا

عدم‌ ایراد شورای نگهبان به ماده 9 طرح دوفوریتی «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» در مقابل ایرادی که به ماده ۸ آن وارد کرده؛ به معنای «تائید فرآیند کشف قیمت» در بازار مسکن در برابر «رد قیمت‌گذاری دستوری» در این بازار است. درواقع می‌توان این‌طور برداشت کرد که کشف قیمت مسکن و اعلام عمومی آن برای اطلاع متعاملین بازار مسکن مجاز شمرده شده؛ اما اعمال این قیمت‌ها در بازار با اقدام دستوری، بدون اشاره به مصلحت ملزمه، محل ایراد است. این برداشت شورای نگهبان دقیقاً منطبق بر همان نظری است که کارشناسان اقتصادی همواره تأکیددارند که راهکار اصلی برای مهار تورم در بازار مسکن به‌خصوص بازار اجاره مهار تورم عمومی است و نه اقدام دستوری! و این انطباق نظر شرعی و عقلی دقیقاً تعریف مصلحت ملزمه است.

1) رد قیمت‌گذاری دستوری

شورای نگهبان با ایرادات بسیار متعدد طرح دوفوریتی «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» را به مجلس شورای اسلامی برگشت داد. شورای نگهبان به اساس و پایۀ این طرح (ماده ۸ آن) که بر «تعیین سقف افزایش اجاره‌بها» دلالت دارد، ایرادات قانونی و شرعی گرفت.

بر اساس ماده ۸ این طرح شورای عالی مسکن مکلف شده است تا به‌صورت سالانه نسبت به تعیین نرخ مجاز افزایش اجاره‌‌‌بها اقدام کند. در این ماده آمده است: «شورای عالی مسکن مکلف است به‌صورت سالانه نسبت به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره‌‌‌بها و قرض موضوع شرط آن (پول پیش) تا قبل از پایان اردیبهشت‌‌‌ماه هرسال اقدام کند».

نظر شورای نگهبان نشان می‌دهد، ورود شورای عالی مسکن به موضوع «تعیین اجاره‌بها» بدون تعیین ضابطه توسط قانون‌گذار، با اصل 85 قانون اساسی ج.ا.ا. (قابل‌واگذاری‏ نبودن سمت نمایندگی به‏ دیگری و قائم‏ به‏ شخص بودن این سمت) در مغایرت است؛ بنابراین، تفویض اختیار تعیین و اعلام قیمت یا میزان افزایش اجاره‌‌‌بها به نهاد دیگر یعنی شورای عالی مسکن عملاً مغایر با اصل 85 قانون اساسی است.

از نگاه شورای نگهبان؛ اما فراتر از این مغایرت قانونی، عدم توجه به این اصل مسلم فقهیِ (شرعی) مشروط بودن تصویب «سقف‌گذاری برای اجاره‌ مسکن» به وجود «مصلحت ملزمه» است. ازنظر شورای نگهبان در این ماده 8 جهت شرعی شدن می‌باید به نحوی به مشروط بودن احکام این سقف‌گذاری به وجود مصالح مذکور تصریح گردد. شورای نگهبان به‌صراحت اعلام کرده است: «با توجه به اشتراط چنین احکامی به وجود مصلحت ملزمه، لازم است به نحوی به مشروط بودن احکام این ماده به وجود مصالح مذکور، تصریح شود و الا خلاف شرع خواهد بود».

معنای مصلحت ملزمه در احکام فقهی آن است که احکام شرع، چه در باب عبادت و چه در باب معاملات، به معنای اعم، هریک بر مبانی واقعیت استوار و در حقیقت، حافظ مصلحت واقعی انسان است تا او را سعادتمند کند و خواست فطری او را در دوجهان دنیا و عقبی برآورد. از ویژگی‌های فقاهت در اسلام اصیل، واقع‌بینی و واقع‌نگری است که پیوسته در تمامی ابعاد شریعت مصالح واقعیه منظور بوده است؛ چه اینکه گفته‌اند:
«الأحکام الشرعیه تابعه للمصالح الواقعیه» و «الأحکام الشرعیه الطاف فی الأحکام العقلیّه».

لذا مجلس شورای اسلامی نیز باید هنگام قانون‌گذاری بداند که مکلف به رعایت احکام شرعی است و مرجع اعمال مصلحت و حکم حکومتی با مجمع تشخیص مصلحت نظام است. نکته جالب‌توجه آن است که هیئت عالی نظارت بر حسن اجرای سیاست‌های کلی نظام نیز در جلسه مورخ 10/ 4/ 1402 ماده 8 این طرح را به دلیل ایجاد موضوع جدید برای رسیدگی در محاکم و به‌تبع آن اطالۀ دادرسی‌ها مغایر بند (1) سیاست‌های کلی امنیت قضایی اعلام کرده است.

وقتی شورای نگهبان به ایراد شرعی ماده ۸ این طرح از منظر قیمت‌گذاری دستوری بدون اشاره به مصلحت ملزمه مطروحه در آن استناد می‌‌‌کند؛ به این معناست که علاوه بر مجلس، اقدام هر نهاد، سازمان یا دستگاه دیگری نیز در این زمینه بدون اشاره به مصلحت ملزمه دارای ایراد شرعی است؛ بنابراین مصوبه 24 اردیبهشت‌ماه 1402 شورای عالی مسکن نیز دارای همین ایراد شرعی است. به‌موجب این مصوبه مقرر شد تا سقف اجاره‌بها در تهران ۲۵ و سایر شهرها ۲۰ درصد باشد که این میزان در مقایسه با رقم اجاره‌بهای سال گذشته و درج‌شده در اجاره‌نامه‌هاست.

مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا درخصوص ساماندهی اجاره‌بهای مسکن مورخ 28/ 2/ 1401 اگرچه نوعی حکم حکومتی و شرعی محسوب می‌شد؛ ولی به‌موجب ماده 1 آن فقط ناظر به قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ بود و هم‌اکنون دیگر قابلیت اجرا ندارد. در تائید این نظر می‌توان استدلال کرد که اگر مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا در مورد اجارۀ دستوری همچنان معتبر می‌بود دلیلی برای انتشار مصوبه شورای عالی مسکن وجود نداشت.

بنابراین در حال حاضر مجوز اعمال اجاره دستوری در شورای حل اختلاف نمی‌تواند مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا باشد؛ زیرا زمان اعتبار این مصوبه گذشته است. استناد به مصوبۀ شورای عالی مسکن توسط این مرجع نیز؛ به جهت عدم توجه به «مصلحت ملزمه»؛ قطعاً غیرشرعی است؛ اگرچه گویا در حال اجراست.

2) تائید فرآیند کشف قیمت

در کنار نظر منفی قانونی و شرعی شورای نگهبان به تعیین قیمت دستوری در بازار اجاره مقرر در ماده ۸ این طرح، این شورا هیچ ایرادی به موضوع کشف قیمت املاک و اعلام عمومی آن در سامانه‌‌‌های مربوطه نگرفته است. در ماده ۹ این مصوبه آمده است: «وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت کشور، شهرداری‌‌‌ها و... ظرف ۶ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، با بهره‌‌‌گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با اولویت استفاده از فناوری‌‌‌های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاک‌‌‌هایی ازجمله موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی، فاصله از خدمات رفاهی، آموزشی و معاملات انجام‌شده مشابه، اقدام به کشف بازه قیمت و اجاره‌‌‌بها به‌صورت منطقه‌‌‌ای با اولویت کاربری مسکونی در کلان‌شهرها کند. این اطلاعات باید به‌صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرار بگیرد. آیین‌‌‌نامه اجرایی این ماده مشتمل بر چارچوب مشارکت دستگاه‌‌‌های همکار، ظرف سه ماه توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب هیئت‌وزیران می‌‌‌رسد». این ماده از مصوبه بر «کشف قیمت» در بازار مسکن و اعلام عمومی آن به مردم و متقاضیان خرید، فروش و اجاره واحدهای مسکونی، اشاره دارد.

پیامی که می‌توان ازنظر شورای‌‌‌ نگهبان در ارتباط با این مصوبه دریافت کرد مربوط به مجاز بودن و تائید اعلام بازه قیمت و اجاره‌‌‌بهای مسکن از محل داده‌‌‌های سامانه رهگیری معاملات املاک مسکونی به‌عنوان یک راهنمای کاربردی برای متعاملین این بازار است. بر اساس ماده ۹ این مصوبه که در بالا نیز به آن اشاره شد، کشف قیمت در بازار مسکن و اعلام عمومی آن به مردم باید صورت بگیرد. درواقع قیمت‌های قطعی معاملاتی در بازار اجاره و خریدوفروش مسکن باید اعلام و در سامانه‌‌‌های مربوطه درج شود.

این موضوع درحالی‌که مجلس به‌عنوان قوه قانون‌گذار در کشور به آن به‌عنوان یک ضرورت مهم برای بازار مسکن توجه کرده و در مصوبه خود آورده است و شورای نگهبان نیز آن را تائید کرده است، یک سؤال مهم را ایجاد می‌‌‌کند؟ چرا در شرایطی که هم‌‌‌ کارشناسان، هم مجلس و هم شورای نگهبان بر ضرورت کشف و اعلام عمومی قیمت‌های قطعی معاملاتی در بازار املاک چه در حوزه خریدوفروش و چه در بخش اجاره، اتفاق‌‌‌نظر دارند و آن را یکی از اقدامات اساسی برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌‌‌بها می‌‌‌دانند اما هم‌‌‌اکنون چندین ماه است که آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین یک سال و یک‌فصل است که آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن در حبس به سر برده و منتشر نمی‌شود؟ این موضوع یک پارادوکس مهم را در خود جای‌داده است؛ یعنی تأکید طیف کارشناس و قانون‌گذار بازار مسکن بر انتشار عمومی قیمت‌های رسمی در برابر توقف انتشار این آمار از سوی مراجع آماری کشور! انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن می‌تواند یکی از مهم‌ترین نشانگرهای تحولات واقعی قیمت مسکن به‌خصوص در شرایط حرکت قیمت‌ها به سمت کاهش یا دست‌‌‌کم ثبات و مقابله با جوسازی‌‌‌های سوداگرانه برای افزایش غیرمتعارف و کاذب قیمت‌ها باشد. به‌خصوص در شرایط فعلی که از یک ماه قبل تحت تأثیر ثبات و کاهش قیمت در بازارهای دارایی و پمپاژ برخی اخبار غیراقتصادی مثبت، سطح قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش املاک مسکونی در تهران و سایر کلان‌شهرها در مقادیر مختلف و متنوعی کاهش یافت. اعلام رسمی از تحولات قیمت و معاملات مسکن در چنین شرایطی می‌تواند زمینه‌‌‌ساز افت بیشتر قیمت‌ها و نزدیک‌‌‌تر شدن قیمت‌ها به سطوح واقعی‌‌‌تر باشد؛ اما حبس آمار در چنین شرایطی عملاً تهدیدی در مسیر روند کاهش قیمت مسکن به نفع سوداگر‌‌‌ها و سفته‌‌‌بازان بازار ملک محسوب می‌شود.

روشن‌سازکلام

اینکه نقدینگی و تورم در سال‌های اخیر نسبت به دوره‌های قبل تا این اندازه قوی‌تر شده است به این برمی‌گردد که سال‌های پیشین یک شوک مقطعی به اقتصاد وارد و برطرف می‌شد.

در بحران بدهی سال 1373 بانک مرکزی با طلبکاران مذاکره و درخواست استمهال کرد و چون تحریم نبودیم و نفت صادر می‌کردیم و درآمد ارزی داشتیم، مذاکره کردیم و اولویت پرداخت بدهی‌ها را مشخص کردیم و کارها مجدد روی روال افتاد؛ اما اکنون در شرایط تحریم گرفتاریم.

نکته دیگری که بسیار اهمیت دارد، این است که ما از سال 1351 به بعد تا سال 1397 درگیر تورم مزمن بودیم. معنای تورم مزمن این است که عوامل به‌مجرداینکه آن از استحکامی برخوردارند که با کار مقطعی و کوتاه‌مدت نمی‌توان آن را از بین برد، بلکه باید عوامل اصلی را اصلاح کرد. تورم مزمن عمدتاً ناشی از کسری بودجه ساختاری است که اقتصاد ایران از سال 1345 با آن مواجه است. از سال 1397 به بعد اما علائم تورم در اقتصاد ما تغییر کرده و نرخ تورم به سطح حدود 50 درصد میل کرده است. دیگر نمی‌توان تورم در این محدوده را تورم مزمن نامید، چون اگر اسم آن را تورم مزمن بگذاریم؛ یعنی کشور می‌تواند سال‌های سال با این نرخ کنار بیاید و با وجود فشار تورم، فعالیت کند. چنین چیزی اما تقریباً ناممکن است که یک اقتصاد بتواند سال‌های زیادی تورم 50 درصدی را به‌صورت پایدار تحمل کند. این تورم مزمن نیست بلکه تورم در حال گذار است؛ یعنی یا به سمت محدوده‌های بالاتر می‌رود یا باید به محدوده پایین‌تر برگردد. مسعود نیلی؛ اقتصاددان و استاد دانشگاه صنعتی شریف، معتقد است که خوشبختانه هنوز سیاست‌گذار حق انتخاب دارد. البته اگر این گزاره درست باشد، درباره هزینه اشتباه در این مقطع باید بسیار حساس‌تر از گذشته بود چون ممکن است تصمیم‌هایی که حتی با نیت خیر گرفته می‌شود، تورم را به محدوده‌های به‌مراتب بالاتر از 50 درصد برساند.

تورم 50 درصد؛ یعنی به فاصله کمتر از یک سال و نیم قیمت‌ها دو برابر می‌شود. متأسفانه در این شرایط کالاهایی که نیازهای ضروری و معاش مردم محسوب می‌شود، تورم بالاتری دارد و شرایط برای تصمیم‌های اشتباه هم فراهم‌تر می‌شود. درنتیجه رفتار مردم برای پوشش ریسک تورم، قیمت دارایی‌هایی مانند خودرو، لوازم‌خانگی و مسکن افزایش می‌یابد. از طرف دیگر نرخ اجاره هم بالا می‌رود و فشار سیاسی به تصمیم‌گیرنده برای کاهش اجاره افزایش پیدا می‌کند. او تصور می‌کند که کمبود مسکن است که قیمت آن را این‌چنین بالابرده درنتیجه فکر می‌کند با تولید بیشتر مسکن می‌تواند به جنگ قیمت آن برود. پس به دنبال این سیاست می‌رود که مسکن بیشتری تولید و به نحوی معضل کمبود مسکن را حل کند. دولت به‌طور مثال برای افزایش تولید مسکن از 300، 400 هزار واحد در سال به یک‌میلیون واحد در سال باید پول بیشتری بپردازد و به بانک‌ها دستور می‌دهد که با نرخ پایین تسهیلات مسکن بدهند. بانک‌ها کمبود منابع ناشی از ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت را با برداشت از بانک مرکزی جبران می‌کنند که به خلق نقدینگی و تورم منجر می‌شود. این تورم دوباره قیمت مسکن را بیشتر افزایش می‌دهد. دولت عقیده دارد چون نقدینگی صرف تولید می‌شود اشکالی ندارد. درنتیجه دولت و تصمیم‌گیرندگان به این نتیجه می‌رسند که به بخش تولید نقدینگی بدهند؛ یعنی تصمیم‌گیرنده می‌خواهد با بنزین پاشیدن روی آتش، آن را خاموش کند. دولت می‌خواهد تورم را مهار کند؛ اما از طریق سیاست‌هایی که از تولید حمایت می‌کند، شدت نقدینگی را بالا می‌برد و همین عامل تورم می‌شود. به خاطر همین مسئله است که رابطه میان نقدینگی و تورم قوی شده و این مسئله هشداری برای ماست و باید مراقب باشیم که با گذار تورمی به سمت محدوده‌های بالای تورمی میل نکنیم.