اعتباربخشیِ بیشتر به اسناد رسمیِ معاملاتِ اموال غیرمنقول

اين نوشتار در تاريخ سی‌ام مهرماه ۱۴۰۱ در هفته‌نامه تجارت فردا منتشر شده است.

اعتباربخشیِ بیشتر به اسناد رسمیِ معاملاتِ اموال غیرمنقول

کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند؛ مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند. این تخصیص در نظر گرفته‌شده برای اسناد عادی در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 1395 به‌نوعی در مواد ۲۳، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت مصوب 1310 نیز مقرر گردیده است.

متأسفانه بعد از گذشت ۹۰ سال از اجرای قانون ثبت، بیش از ۱۰ میلیون ملک در کشور، فاقد سند رسمی مالکیت است و این امر، یکی از موانع اصلی حفاظت از حقوق مالکیت اشخاص، حتی در مورد مالکان دارای سند رسمی مالکیت است؛ چراکه مالکان فاقد سند رسمی مجبورند، با استفاده از اسناد عادی که در اصطلاح به آن‌ها قولنامه یا مبایعه‌‌‌نامه می‌‌‌گویند، مبادرت به فروش ملک خود کنند. بخش قابل‌توجهی از جمعیت کشور به دلیل زندگی در روستا یا نقاط دورافتاده، به دفاتر اسناد رسمی دسترسی مناسبی ندارند و با وجود تعداد کمتر دفاتر اسناد رسمی نسبت به بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی (۸ هزار دفتر در مقابل ۱۵۰ هزار بنگاه) و ‌مطلوب نبودن این تغییر بنیادین برای مشاوران املاک و مردم در حال حاضر صرفاً در مرحله نقل‌وانتقال رسمی سند به دفترخانه‌ها مراجعه می‌شود. این وضع فعلی ناظر بر اعتبار داشتن اسناد عادی عوارض بی‌شماری دارد.

دولت استرالیا به‌عنوان دارندۀ رتبۀ 11 جهانی در شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت (IPRI) در سال 2022، سامانه‌‌‌ای به نام «PEXA» را برای ثبت غیر‌حضوری و رسمی اسناد به وجود آورده است. این سامانه در دسترس عموم بوده و استفاده از آن رایگان است. اشخاص دارای تابعیت استرالیا می‌توانند از تمام نقاط جهان، تمام امور مربوط به املاک خود، همچون پرداخت مالیات، پرداخت یا دریافت اجاره، پرداخت قبوض آب، برق و گاز و... را از طریق این سامانه انجام دهند. افراد برای دسترسی به این سامانه، باید با مراجعه به یکی از دفاتر پست این کشور، فرم درخواست دسترسی به این سامانه را تکمیل کنند و در حضور نماینده دولتی این کشور، نمونه امضای خود را تحویل دهند تا فرآیند احراز هویت ایشان تکمیل شود. پس از تکمیل این مراحل، یک بهامُهر (توکن: سخت‌‌‌‌افزاری از نوع USB) برای امضای الکترونیک در سامانه، به آدرس فرد ارسال خواهد شد. افراد برای امضای اسناد، باید توکن خود را به رایانه متصل کرده و رمز خود را وارد کنند. همچنین افراد به انتخاب خود می‌توانند برای امنیت بیشتر معاملات، از رمز دومرحله‌‌‌ای و سامانه برخط تشخیص چهره بهره ببرند. اشخاصی می‌توانند با مراجعه به این سامانه، اطلاعات املاک خود و حساب بانکی مورداستفاده برای دریافت یا پرداخت وجوه را درج کنند. پس از تائید مالکیت ملک، اطلاعات ملک به‌صورت فایل‌‌‌هایی در پروفایل مالک قرار می‌گیرد و مالک می‌تواند فایل‌‌‌ها را به اشخاص دیگر ارسال کند. به‌این‌ترتیب، خریدار پیش از پرداخت پول، از مالکیت فروشنده مطمئن می‌شود و مالک می‌تواند هر زمان که اراده کند، دیگران را از مالکیت خود مطمئن سازد. مالک برای تهیه سند معامله، باید اطلاعات معامله را در سامانه درج کند و سامانه به‌صورت خودکار، سند معامله را تنظیم می‌‌‌کند. این موضوع از درج عبارات تغییرپذیر و دوپهلو در متن و مشکلات حقوقی بعدی پیشگیری می‌کند. با موافقت خریدار و فروشنده و تائید زمان نهایی شدن معامله، خریدار و فروشنده سند تنظیمی را به‌صورت الکترونیک امضا می‌کنند و خریدار مبلغی را که معمولاً ۱۰ درصد قرارداد است، به‌حساب امانی واریز می‌‌‌کند. این مبلغ معمولاً معادل خسارت فروشنده به دلیل منصرف‌شدن خریدار از انجام معامله است. خریدار می‌تواند با مراجعه به مؤسسات مالی درخواست تسهیلات خرید ملک را ارائه دهد. پس از موافقت با وام، خریدار اطلاعات مربوط به تسهیلات را در سامانه وارد می‌‌کند و بعد از تائید اطلاعات واردشده از سوی مرتهن (وام‌دهنده)، خریدار می‌تواند با مراجعه به سامانه، عقد رهن را به‌صورت الکترونیک امضا کند. در روز نهایی شدن معامله، پس از تائید نهایی سند از سوی سامانه، پول از حساب خریدار و موسسه مالی برداشت و به‌حساب امانی واریز می‌شود و پس از انتقال مالکیت به نام خریدار، وجه معامله به‌حساب فروشنده واریز می‌‌‌شود.

حجت‌الاسلام غلامحسین محسنی اژه‌ای؛ رئیس محترم قوه قضاییه، با اشاره به اهمیت موضوع اعتباربخشی به اسناد رسمی گفته اند که «ما در دستگاه قضایی مجدانه به دنبال اعتباربخشی به اسناد رسمی و رفع اعتبار از اسناد عادی هستیم و در این رابطه نیز با مقام معظم رهبری صحبت کرده‌ایم؛ همچنین با شورای نگهبان و علمای قم و متخصصین امر هم رایزنی‌ها و بحث‌هایی را دراین‌باره داشته‌ایم. ما اعلام کردیم که اگر شورای نگهبان نیز رفع اعتبار از اسناد عادی را خلاف شرع قلمداد کند، مصوبه مجلس ‌در راستای زدودن اعتبار از اسناد برای اتخاذ تصمیم نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام برود».

در همین رابطه در «سند تحول قضایی» مصوب رئیس محترم قوه قضائیه مورخ 1399 یکی از رسالت‌های قوه قضاییه در قالب مأموریت حمایت از حقوق مالکیت اشخاص، چالشِ تزلزل مالکیت اموال غیرمنقول که عامل نخست آن «اعتبار معاملات عادی»، بیان گردیده و مسیر اصلی اصلاح یا رفع این عامل راهبرد، ترغیب اشخاص به تبدیل معاملات عادی به اسناد رسمی دانسته شده است.

در همین رابطه «طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول» در تاریخ 13. 3. 1399 اعلام وصول گردید. ستون فقرات این طرح ماده 1 آن می‌باشد که به‌موجب آن: «شش‌ماه پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر معامله‌ای که موضوع یا نتیجه آن‌ انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت‌شده باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آن‌ها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دوسال و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که ازاین‌پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد».

شورای نگهبان تاکنون در چهارمرحله و آخرین بار در تاریخ 10. 7. 1401 حکم به بطلان معاملات به ثبت‌نرسیدۀ مذکور در مادۀ فوق را خلاف موازین شرع اعلام کرده که با اصرار نمایندگان کمیسیون قضائی مجلس بر نظر خود، این موضوع محل اختلاف احتمالاً جهت تعیین تکلیف به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع خواهد شد.